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谁是最大的炒房团?

编辑:熊松林 时间:2017-04-07 03:16:41 | 来源:新浪博客 | 点击量:23873 次

今天,2017年4月5日,一篇《炒房者自述:我是怎么在9个月把房价炒高两三倍的》被刷屏。这篇报道讲述了几个人携带1.2亿资金做庄福建漳州,基金经理洗手股市转手楼市、联合做庄贵阳,江西东部某小县城政府和开发商联手做庄三个小故事,惊心动魄。

2016年6月,厦门岛内的均价已经突破4万元,与其比邻的漳州才6千多元,魏广华(化名)和他的9个伙伴听闻漳州市区有两片旧城拆迁,以及6个自然村要征迁,这些拆迁户大约1.5万户,平均每户至少握着百来万拆迁补偿款,此刻拉升房价,不愁没有接盘侠。满地是刚需。均价低、流通盘小、有旧城改造的刚需,配合一点学区房和厦漳同城化的概念,就可以讲故事炒房价。

他们陆续在市区扫掉接近500套二手小两居,总共花出去不到1亿元。这在当时,几乎扫掉了漳州二手房交易市场的三分之一存量。当然,借用的是亲友和农民工的身份证。接下来,他们找到在当地有一定规模和垄断地位的房产中介机构合作,开始一天一价地刷新手中房产的挂牌价格。并开始通过媒体、论坛、公众号等途径,为“厦漳同城化”、学区房、江景房等概念造势。

旧城改造和自然村拆迁形成的刚需,以及泉州、厦门等省内土豪纷纷赶赴漳州扫楼,这个偏居福建东南一隅的四线农业城市,在市区人均收入约3000元的情况下,市区房价却以近乎“一天一价”的态势,从六七千元起步,向1.5万元、2万元、2.5万元、2.8万元进发。

2017年4月初,魏广华在漳州宾馆见到记者时,满面春风得意。在袅袅腾起的雪茄烟气中,他说这辈子从未想过有如此轻松的赚钱方式,他们手上近500套房已基本都转手,当时投出去的1.2亿元,净赚约2亿元,已经开始寻找下一个城市。

另一个故事是基金经理“结伙”赴贵阳,也是联手做庄吃流通盘,其他套路基本相同,有炒作的概念,比如地铁,全国省会城市里的“价值洼地”等等,区别在于和做庄漳州的全款不同,这些基金经理最核心的是运用杠杆原理,以小博大,借助银行贷款把投资放大。

第三个故事,最狗血,也最能说明炒房团能够得以风生水起的原因。江西东部某县G县,县城面积不过10平方公里,人均月收入2000元上下。县领导迫于财政压力和政绩压力,要求开发商把每亩70万元的住宅用地抬高到250万元以上,超出部分县财政择机返还。楼盘开发后,县里会配合开发商把房价炒上去。

开盘之前,就有浙江游资团队找上门来,答应可以一次性买下三分之一房产,前提是给予7折内部优惠。开发商则当是薄利多销,解决燃眉之急,先把各种借贷还上,剩下的就可以和当地中介及游资配合,捂盘惜售,统一提价,一唱一和把房价抬起来。如果能再做通当地知名小学的工作,设个分校,那就是暴利的“学区房”项目。

在上述地块拍出一亩250万元的史前高价后,G县又如法炮制出了两个“地王”。这三块地拍出去后,G县县城的房价从3000元涨到5000多元。财政收入也从2011年的5亿元涨到2012年的8亿元,其中土地出让金大概占到4亿元。土地财政不仅解了G县的财政压力,也带富了县城周围的居民,依靠土地征迁补偿款,他们在一夜之间暴富。原先静悄悄的县城,现在夜幕降临后一派灯红酒绿的景象,KTV、酒吧几乎夜夜爆满。

本人一贯主张人们用正确的楼市价值投资改变命运,因为在千载难逢的城市化运动中,最大的借力就是借势。但本人也一贯反对严重透支未来甚至制造空城鬼城的短期投机行为,坚信“房子是用来住的,不是用来炒的”这一理念。脱离这一理念,短期刮地皮走人的行为,是一种不道德的行为。他们用一两年时间走完全部行情,剩下5年、10年、100年甚至1千年时间仰望救星;他们用5年的建设走完未来50年的建设;用一两个人的功业(业障),代替全县、全市几十、几百万人的功业。

几年前,我对拒绝楼市炒作、实现楼市价值投资公开发表过意见和建议,大概方案是:

不要限购限贷,不限制持有,但是要从二手交易上多下功夫,持有年限越长,交易税费越低。反之亦然。

事实上,限购限贷根本拦不住做庄漳州和做庄贵阳式的短期炒房者,反而给了他们更从容的炒作机会。名额没有可以借(租)用。

对于大城市里流通盘很小的楼盘,以及流通盘很小的小城市,一两亿甚至更少的资金量都可以掀起很大的风浪甚至直接左右楼市的短期方向。

但是通过经济手段限制二手交易,却可以在相当程度上阻拦短期炒作的投机者。一是短期暴涨一定会引发较长时间的横盘观望。二是大部分短期炒作者,需要较高的民间融资成本,无法长期坚持。

而不限购并不会使房价涨上天。

一是资本的冲锋是有能量限制的,一鼓作气,再而衰,三而竭。二是人们对未来市场的预期是千奇百怪的。一千个人对同样的房价会有一千种想法。但是限购限贷改变了人们的自然市场预期,多年来在老百姓心中形成了条件反射:政府限制它涨,是因为它一定会涨。正如风格纯粹所言:“资产市场或者说金融市场最怕的就是预期确定,政府这样搞法,明显是清楚地告诉市场:一线城市房价继续涨,管不住了。能不继续涨吗?本来买卖双方有分歧,有的人看多,有的人看空,这样才能保持稳定啊!这点简单的道理都不懂。唉!”本来在一个复杂的市场中,能清晰看清楚的人极少。政府限购限贷,等于大张旗鼓宣传:这些城市是稀缺资源,会继续涨。看不懂的人都清楚了这个道理。人们会想方设法破除政策壁垒。

时至今日,虽然我们已经在二手房交易上,有的城市实行了满2年减免税费政策,有的实行了满5年减免税费政策。但总的看来,除了厦门此次限购下达了两年内禁止交易的禁令,其他所有城市都没有真正从二手房交易上下功夫。

厦门楼市最新调控政策的限交易条款,包括了限制公证交易;通过赚予方式转让,转让人需满3年后才能再次购买;2017年3月25日后购买的一手和二手房产,需取得产权证后满2年方可上市交易(一手以备案时间为准,二手以收件时间为准)。

类似条款,可以极大地锁死类似做庄漳州这样的短期投机资金,促进房地产的稳健发展。

但一个最大的问题在于:一方面,各级政府并没有认真去思考和研究防止短炒资金兴风作浪的办法;更重要的一方面在于,很多中小城市政府,恰恰是炒房的最大推手!他们或出于土地财政的需要,或出于官员个人政绩和利益的诉求,积极主动联合开发商炒作房价。为官一任,炒房一时。我在时,房价和GDP一齐上天,光鲜的政绩和丰厚的灰色收入,足以助推官员飞升;我走后,哪管他洪水滔天。江西东部G县的做法,业内人士大多心知肚明,它早已是房地产业内的潜规则。比起各种“大手笔”,G县的做法只能是小巫见大巫。最夸张的是,天子脚下的北京某偏远县城,一个月的二手交易都只有寥寥几套房的,2016年居然出了一个地王,楼面价是周边房价的3.5倍!令人惊诧莫名。

这么多年来,哪一次调控是希望真正降房价?真实情况是既怕房价涨太快,又怕房价不涨(多数买房者都是追涨不追跌);开发商又哪一次不是通过炒作开发区、自贸区、国际旅游岛;通过炒作高铁、区域一体化;通过炒作政府、医院和名校搬迁;通过无中生有炒作所谓的产业新城来炒高房价?!根本原因,是土地财政使地方政府成为了房地产链条中最大的利益主体,又是运动员又是裁判员,想让它成为公正的裁判,难乎哉,难于上青天!

在地方政府无法摆脱土地财政和政绩追求的基本时代背景下,在地方政府无法在房地产链条中保持中立的前提下,在地方官员有意无意和短期炒作资金眉来眼去明修栈道暗度陈仓的现实约束下,普通百姓惟一能做的,是擦亮自己的眼睛,不要短期跟风成为接盘侠,而要认真思考和学习研究城市化的自有规律,认认真真扎扎实实做一点价值投资。信市场不要信市长,信规律不要信规划。从纸上蓝图到变成现实,中间隔着千万亿人民币,你我那几十几百万不够它垫底;从美丽梦境到现实图景,中间隔着十年百年千年的时间,你我短短几十年,让有钱人的子弹先飞一会儿。

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